BNB BASK El conserje de BAB Conciergeries / Gestión de alquiler en Biarritz

• ¿Quiere alquilar su vivienda principal como alquiler de corta duración durante sus repetidas ausencias y busca una persona de confianza que se encargue del alquiler?

• ¿Es usted propietario de una segunda vivienda que ofrece en alquiler de corta duración y tiene un cambio de uso válido ?

• ¿Estás alquilando a un estudiante durante 9 meses durante el año escolar y te gustaría alquilar tu alojamiento cerca de la playa “a través de Airbnb” durante el verano (julio/agosto + junio o septiembre)?

BNB BASK ofrece a los propietarios de apartamentos o villas exclusivamente en el BAB (Biarritz Anglet Bayonne) hacerse cargo de las molestias de los alquileres de corta duración mediante una delegación completa de la gestión y la logística de su alquiler.

En resumen, un servicio de la A a la Z para alquilar tu propiedad con tranquilidad .

El funcionamiento es realmente sencillo: recibes el alquiler directamente en tu cuenta bancaria por cada reserva y simplemente recibes a final de mes , dependiendo de las reservas realizadas, una factura por los servicios de BNB BASK .

No tienes que encargarte de nada ya que trabajamos en Gestión y Conserjería de Airbnb.

¡BNB BASK se encarga de todo!

GESTIÓN DE AIRBNB

• Soporte para trámites administrativos (número de registro, cambio de uso, certificado de POi, etc.)
• Información sobre la fiscalidad de la Empresa de Alquiler de Muebles No Profesionales (LMNP)
• Visita al alojamiento y Diagnóstico del Alquiler
• Asesoramiento en planificación y decoración.
• Sesión de fotos profesional
• Redacción y publicación de anuncios.
• Gestión dinámica de precios
• Seguimiento y sincronización de horarios.
• Respuesta a las solicitudes de los viajeros.
• Comunicación con los inquilinos.
• Seguimiento de reservas

LA CONSERJERÍA

• Preparación de vivienda
• Recibiendo a los viajeros los 7 días de la semana
• Presentación de instrucciones de alojamiento.
• Consejos turísticos
• Presentación de asociaciones Actividades
• Gestión de lavandería
• Asistencia al viajero durante la estancia.
• Salida de viajeros: control de alojamiento, comentarios, fidelización
• Gestión del hogar
• Administración y pequeños trabajos

Si lo desea, también podemos asesorarle sobre el equipamiento y la decoración de su propiedad para optimizar su atractivo de alquiler .

Lo habrás entendido: ¡nosotros nos encargamos de toda la gestión y logística para que el alquiler sea sencillo y fluido !

Nuestro leitmotiv es aportar una verdadera dimensión humana a la bienvenida a sus inquilinos porque el respeto por sus viajeros requiere el respeto por su alojamiento.

Y no olvidemos que un inquilino que haya pasado unas buenas vacaciones en su alquiler en la Costa Vasca preferentemente volverá a alquilarle directamente ( fidelización ) y hablará de su alquiler ( boca a boca ).

Por eso invertimos tiempo en una bienvenida personalizada a los inquilinos y asesoramiento turístico .
Durante el check-in, hablamos con tus inquilinos para conocer sus expectativas en cuanto a visitas, actividades, etc. y establecer una cálida relación .
De este modo podremos presentarles la región, compartir con ellos nuestros buenos consejos y contarles sobre nuestras colaboraciones locales (actividades deportivas, bienestar, etc.). ¡¡¡Así asociarán tu alquiler con una experiencia inolvidable del País Vasco !!!

La idea es ofrecer a sus inquilinos un paquete de estancia que incluya el alojamiento pero también una experiencia auténtica de nuestra hermosa región ;-)

Por supuesto, cada caso de colaboración es particular así que hablemos juntos ...

No dudes en contactar con BNB BASK, el servicio de conserjería de BAB:
Eric DI MAGGIO
- por teléfono al 06 52 79 01 32
- por correo electrónico a bnb.bask@gmail.com

PREGUNTAS FRECUENTES

# ¿ Por qué BNB BASK sólo opera en los municipios BAB?

De hecho, el servicio de conserjería de BNB BASK sólo opera en los municipios de Biarritz , Anglet y Bayona .

Digamos que no se puede ser bueno en todas partes :-)

De hecho, nuestra profesión de conserjería requiere Disponibilidad , Capacidad de Respuesta y Movilidad ... y esto, los 7 días de la semana y en cualquier temporada.

Un servicio eficiente y una entrega de calidad implican no estar dispersos geográficamente dadas las dificultades de tráfico en la región, particularmente en la temporada de verano.

Además, esta especialización en un sector geográfico restringido nos permite conocer bien las especificidades del mercado de alquiler en el sector BAB y así brindarle un asesoramiento informado .

# ¿ Cómo definirías el mercado de alquiler de Airbnb en el BAB?
¿Y qué tipo de alojamiento acepta gestionar en BNB BASK?

Es importante tener en cuenta que la competencia en el BAB es muy dura , lo que significa que el atractivo de la propiedad es esencial para destacar entre la multitud en una plétora de propiedades de alquiler a corto plazo.

No te enseñaremos nada especificando que la ubicación del inmueble juega un papel preponderante en el sector inmobiliario.

La competencia por las inversiones en alquiler en el BAB exige ofrecer alojamientos bien mantenidos, convenientemente equipados y cuidadosamente decorados para atraer a los viajeros que buscan un cierto nivel y encanto local .
Por ello, siempre trabajamos para optimizar el atractivo de alquiler de su propiedad.

En cuanto a los alquileres de corta duración, destacamos 2 criterios esenciales que se destacan en la región para garantizar el éxito de un alquiler de Airbnb: la presencia de aparcamiento y la de un espacio al aire libre , ya sea un jardín, un patio, una terraza o un balcón.

Y a partir de ahora, como exige la actualidad, la existencia de un espacio de oficina con buen wifi en el alojamiento es un auténtico PLUS para cubrir la demanda de profesionales , trabajadores nómadas o personas que trabajan desde casa .

En cuanto a los tipos de propiedad, el alojamiento T3 parece ser el más rentable si se desea alquilar a corto plazo durante todo el año . De hecho, corresponden a la familia estándar (1 pareja + 2 niños) y ofrecen flexibilidad con un compromiso entre comodidad y capacidad de acogida.

En lo que respecta a las superficies pequeñas , nos enfrentamos a una gran competencia en los municipios de Biarritz, Anglet y Bayona ligada a una oferta muy (demasiado) importante de este tipo de inmuebles en la BAB.
Por tanto, es difícil diferenciarse y los precios tan competitivos complican la rentabilidad en temporada baja si se quiere alquilar corta temporada todo el año...
Por supuesto, una ubicación privilegiada (vista al mar, playa a pie, golf a pie, etc.) o servicios diferenciadores (jacuzzi, piscina, jardín, etc.) cambian la situación.

Por este motivo, el servicio de conserjería de BNB BASK prefiere no aceptar la gestión de Airbnb de estudios o T2 sin aparcamiento y/o sin exterior .

Y en las T2 con aparcamiento y exteriores, la ubicación y los servicios marcarán la diferencia.

# En el momento de las llegadas/salidas autónomas con cajas de llaves o cerraduras conectadas, ¿por qué se sigue dando recepción física para las entradas y salidas?

De hecho, se trata de un sesgo voluntario que ciertamente va en contra de la tendencia general, pero que también representa un fuerte posicionamiento que nos diferencia de otros servicios de conserjería.

En mi opinión, como estamos en el sector turístico , no debemos olvidar la dimensión humana : no sólo alquilamos alojamiento sino que también ofrecemos un destino por descubrir. La recepción y el asesoramiento turístico son por tanto de cierta importancia para asegurar una gran experiencia a nuestros viajeros.

Por otro lado, para ofrecer un turismo responsable es fundamental acoger a los inquilinos e informarles de las normas de la casa (y de la copropiedad si corresponde) para evitar cualquier molestia . Esta acogida física a la entrada y a la salida permite establecer una relación con los inquilinos y fijar claramente las reglas del juego. La acogida va acompañada también de consejos turísticos... se puede establecer un respeto mutuo .

# Desde los confinamientos y la pandemia del covid19, los comportamientos han cambiado significativamente y hemos constatado numerosas incivilidades y abusos en los alquileres de corta duración (ruido, fiestas, prostitución, etc.).

¿Qué habéis puesto en marcha para asegurar la gestión de vuestros alquileres?

Es cierto que desde el Covid19 hemos notado cambios de hábitos. Ahora es importante definir las condiciones de alquiler y definir claramente las reglas del juego con los inquilinos para evitar problemas.

Esto exige claramente una comunicación precisa desde el momento de la reserva, pero también y sobre todo una bienvenida personal a la llegada y un control físico a la salida . Por experiencia, hemos observado que la entrada/salida independiente utilizando una caja de llaves abre la puerta a una falta crónica de respeto por la vivienda y otros abusos que a menudo dañan al vecindario.

Paralelamente a esta comunicación proactiva, hemos implementado 2 procedimientos de registro online para garantizar el alquiler, para todas las reservas, ya sean directas o a través de plataformas (Airbnb, Booking, etc.):

• Firma online de un formulario de reserva : contrato de alquiler, recogida de los datos de contacto exactos del inquilino y escaneo del documento de identidad .
• Tomar un depósito mediante la impresión de una tarjeta bancaria para responsabilizar a los inquilinos.

Este proceso es sencillo y rápido para el inquilino ya que se realiza directamente desde su teléfono móvil.

Sin embargo, marca un compromiso por parte del inquilino y marca claramente el marco del alquiler.

# ¿ Y qué pasa con las medidas sanitarias del Covid19?

Hemos implementado con nuestros equipos domésticos un protocolo de desinfección tras las limpiezas del hogar entre alquileres con el tratamiento de superficies planas y de contacto con productos de limpieza virucidas.

Asimismo, es importante dejar a disposición de los inquilinos en cada alojamiento productos de limpieza desinfectantes virucidas para su limpieza durante su estancia.

Además, recomendamos a nuestros propietarios colocar protecciones desechables reciclables en colchones y almohadas que se cambian en cada rotación para una óptima higiene en cuanto a ropa de cama.

Y si es necesario también podemos realizar un tratamiento desinfectante con ozono mediante nuestro generador de ozono portátil que elimina virus, bacterias, ácaros, moho, etc. del hogar.

# A partir de ahora, ¿cuál es el marco de la nueva normativa por parte de la Comunidad Urbanística?

La Comunidad Urbana del País Vasco ha votado a favor de nuevas normas que endurecen significativamente las condiciones para el alquiler a corto plazo de segundas residencias en los 24 municipios de la conurbación de la Costa Vasca, incluidos Biarritz, Anglet y Bayona.

La autorización para alquilar su segunda residencia como alquiler de corta duración está condicionada a un cambio en el uso de su alojamiento de residencia de todo el año a alquiler amueblado de corta duración.

Desde el 1 de marzo de 2023 , la autorización de cambio de uso de local residencial a alojamiento turístico amueblado está sujeta al principio de compensación . Esta es una consideración que exige el casco urbano para poder alquilar tu segunda vivienda en régimen de Alquiler de Corta Duración (LCD).

La compensación consiste en transformar un local no destinado a vivienda (oficina, negocio, etc.) en alojamiento para alquilar durante un año. Por lo tanto, para poder alquilar su segunda vivienda por un corto período de tiempo, el propietario deberá crear un nuevo alojamiento transformando locales como tiendas, oficinas, etc. en una vivienda. Este local deberá tener una superficie al menos equivalente a la destinada al alquiler por temporada y estar ubicado en el mismo municipio.

Esta nueva normativa está dirigida a propietarios privados de segunda residencia así como a personas jurídicas (empresas, LIC, etc.) .

Sin embargo, existen 2 excepciones que permiten obtener una autorización temporal sin compensación para los propietarios privados:

• Alquiler de estudiantes/LCD denominado “mixto” : alquiler para estudiantes (mínimo 9 meses) y alquiler turístico amueblado (3 meses). Esta autorización se emite por 1 año (renovable) previa presentación de un contrato de arrendamiento para estudiantes.
• Alojamiento turístico amueblado asociado a la residencia principal (anexo o apartamento independiente anexo a su residencia principal). Esta autorización se expide por un período de 2 años dentro del límite de un alojamiento por propietario.

NOTA BENE:

• Residencias principales alquilados por un período acumulativo inferior a 120 días no están sujetos a la solicitud de cambio de uso.
• Cambios de uso ya emitidos (autorizaciones temporales de 3 años) siguen siendo válidas hasta el vencimiento de su fecha de validez. Al finalizar esta fecha, el propietario, si pretende continuar con su actividad de alquiler de alojamiento turístico amueblado, deberá cumplir con la nueva normativa presentando una nueva solicitud de autorización de cambio de uso CON compensación.

# ¿ Por qué alquilar a corto plazo (tipo Airbnb) en lugar de todo el año?

Las ventajas del alquiler a corto y medio plazo (hasta 3 meses) son numerosas:

• No tendrás atrasos ya que el inquilino paga su alquiler por adelantado
• Rentabilidad mucho mayor con alquileres más altos
• Un monto de depósito gratuito
• Menos riesgo de daños con estancias cortas
• Mantenimiento regular de un hogar durante cada rotación de inquilinos.
• Inspección periódica del alojamiento para una mejor sostenibilidad de su propiedad.

Y sepa que alquilamos todo el año en el BAB siempre que aceptemos adaptar las tarifas y

la duración de las estancias ofrecidas según demanda y en temporada.
Esta gestión dinámica y la optimización de los precios también forman parte de nuestras prerrogativas.

# ¿ Podremos seguir utilizando nuestra segunda vivienda para nuestras estancias personales?

No te preocupes...delegar la gestión de tu residencia a BNB BASK no significa renunciar a tus estancias personales!!!

Tendrás total libertad para elegir y bloquear semanas durante el año para tu uso personal .

Sólo te pediremos que nos avises con suficiente antelación para que no se realicen reservas durante estos periodos.