BNB BASK El conserje de BAB Alquile su propiedad con tranquilidad en Anglet

• ¿Quieres alquilar tu vivienda principal como alquiler a corto plazo durante tus repetidas ausencias y buscas una persona de confianza que se encargue del alquiler?

• Va a viajar al extranjero durante un largo periodo y desea alquilar su residencia principal como alquiler a corto plazo para poder volver a vivir allí cuando regrese.

• ¿Estás alquilando a estudiantes durante 9 meses durante el año escolar y te gustaría alquilar tu alojamiento cerca de la playa "en Airbnb" durante el verano (julio/agosto + junio o septiembre)?

• ¿Es usted propietario de una segunda vivienda que ofrece en alquiler de corta estancia y dispone de un cambio de uso válido ?

BNB BASK ofrece a los propietarios de apartamentos o villas en exclusiva en el BAB (Biarritz Anglet Bayonne) la posibilidad de hacerse cargo de las molestias de los alquileres de corta duración mediante una delegación completa de la gestión y la logística de su alquiler.

En resumen, un servicio de la A a la Z para alquilar tu propiedad con tranquilidad .

El funcionamiento es realmente sencillo: recibes el alquiler directamente en tu cuenta bancaria por cada reserva y simplemente recibes a final de mes , en función de las reservas realizadas, una factura por los servicios de BNB BASK.

No tienes que preocuparte por nada ya que nosotros nos encargamos de la Gestión y Concierge de Airbnb.

¡BNB BASK se encarga de todo!

GESTIÓN DE AIRBNB

• Apoyo en trámites administrativos (número de registro, cambio de uso, etc.)
• Información sobre tributación de Viviendas Amuebladas de Alquiler No Profesional (LMNP)
• Visita domiciliaria y diagnóstico de alquiler
• Asesoramiento en diseño y decoración
• Sesión de fotos profesional
• Redacción y publicación de anuncios publicitarios
• Gestión dinámica de precios
• Monitoreo y sincronización de horarios
• Respuesta a las solicitudes de los viajeros
• Comunicación con los inquilinos
• Seguimiento de reservas

EL SERVICIO DE CONSERJERIA

• Preparando el alojamiento
• Recibiendo viajeros los 7 días de la semana
• Presentación de las instrucciones de alojamiento
• Consejos turísticos
• Presentación de las actividades de las alianzas
• Gestión de ropa de cama
• Asistencia al viajero durante la estancia
• Salida de viajeros: comprobación de alojamiento, comentarios, fidelización
• Gestión del hogar
• Mayordomía y pequeñas obras

Si lo desea, también podemos asesorarle sobre el equipamiento y la decoración de su propiedad para optimizar su atractivo como alquiler.

Como habrás comprendido: ¡nos encargamos de toda la gestión y logística de los alquileres para que la operación sea fluida !

Nuestro lema es aportar una auténtica dimensión humana a la recepción de sus inquilinos porque el respeto por sus viajeros exige el respeto de ellos por su alojamiento.

Y no olvidemos que un inquilino que haya pasado unas buenas vacaciones en su alquiler en la Costa Vasca, preferiblemente, volverá a alquilarle directamente a usted (fidelización) y hablará de su alquiler (boca a boca).

Por eso invertimos tiempo en una acogida personalizada a los inquilinos y en asesoramiento turístico.
Durante el check-in, nos sentamos con sus inquilinos para conocer qué esperan en términos de visitas, actividades, etc. y establecer una relación cálida.
De este modo, podemos presentarles la región, compartir con ellos nuestros buenos consejos y contarles nuestras colaboraciones locales (actividades deportivas, bienestar, etc.). ¡¡¡Así combinarán tu alquiler con una experiencia inolvidable del País Vasco !!!

La idea es ofrecer a sus inquilinos un paquete de estancia que incluya su alojamiento pero también una experiencia auténtica de nuestra hermosa región ;-)

Por supuesto, cada caso de colaboración es único, así que vamos a discutirlo juntos…

No dude en ponerse en contacto con BNB BASK, el conserje de BAB:
Eric DI MAYO
- por teléfono al 06 52 79 01 32
- por correo electrónico a bnb.bask@gmail.com

PREGUNTAS FRECUENTES

# ¿ Por qué BNB BASK sólo opera en municipios BAB?

De hecho, el servicio de conserjería de BNB BASK sólo opera en los municipios de Biarritz , Anglet y Bayona.

Digamos que no puedes ser bueno en todo :-)

De hecho, nuestra profesión de conserjería requiere disponibilidad, capacidad de respuesta y movilidad… y esto, 7 días a la semana y sea cual sea la temporada.

Un servicio eficiente y una entrega de calidad implican no estar dispersos geográficamente dadas las dificultades de tráfico en la región, especialmente en la temporada de verano.

Además, esta especialización en un sector geográfico restringido nos permite tener una buena comprensión de las especificidades del mercado de alquiler en el sector BAB y así brindarle un asesoramiento informado.

# ¿ Cómo definirías el mercado de alquiler de Airbnb en el BAB?

¿Y qué tipos de alojamiento aceptáis gestionar en BNB BASK?

Es importante tener en cuenta que la competencia en el BAB es muy dura , lo que significa que el atractivo de la propiedad es esencial para destacar entre la multitud en una gran cantidad de propiedades de alquiler a corto plazo.

No te contamos nada nuevo al decir que la ubicación del alojamiento juega un papel importante en el mercado inmobiliario.

La competencia por las inversiones en alquiler en el BAB exige ofrecer alojamientos bien mantenidos, adecuadamente equipados y cuidadosamente decorados para atraer a los viajeros que buscan un cierto estándar y encanto local . Por eso, trabajamos siempre para optimizar el atractivo de alquiler de su propiedad.

Cuando se trata de alquileres de corta duración, observamos 2 criterios esenciales que se destacan en la región para garantizar el éxito de un alquiler en Airbnb : la presencia de estacionamiento y la de un espacio al aire libre, ya sea un jardín, un patio, una terraza o un balcón.

Y a partir de ahora, la existencia de un espacio de oficina con buen wifi en el alojamiento es un auténtico PLUS para cubrir la demanda de profesionales, trabajadores nómadas o personas que trabajan desde casa.

En términos de tipos de propiedad, los apartamentos de 3 habitaciones parecen ser los más rentables si desea alquilar por un período corto . Corresponden a la familia occidental estándar (1 pareja + 2 niños) y ofrecen flexibilidad con un compromiso entre comodidad y capacidad.

En cuanto a las pequeñas superficies, nos enfrentamos a una competencia muy fuerte en los municipios de Biarritz, Anglet y Bayona, vinculada a una oferta demasiado importante de este tipo de propiedades en el BAB. Por lo tanto, es difícil destacarse y los precios muy competitivos hacen que la rentabilidad de una colaboración Propietario + Conserjería sea complicada.

Es por esto que el servicio de conserjería de BNB BASK prefiere no gestionar estudios o apartamentos de una habitación en Airbnb.

Y, en cuanto a los alojamientos T2 con parking y exterior, una ubicación privilegiada (vistas al mar o al golf, playa a pie, etc.) y servicios de lujo (jardín en planta baja, jacuzzi o piscina, etc.) marcarán la diferencia.

El atractivo del alquiler debe estudiarse honestamente para validar que el alojamiento sea lo suficientemente diferente como para destacarse del resto y justificar precios de alquiler en lo más alto del rango.

# En la era de las llegadas/salidas autónomas con cajas de llaves o cerraduras conectadas, ¿por qué se sigue ofreciendo recepción física para las entradas y salidas?

Se trata de un sesgo voluntario que ciertamente va en contra de la tendencia general, pero que también representa un fuerte posicionamiento que nos diferencia de otros servicios de conserjería.

En mi opinión, dado que estamos en el sector turístico, no debemos olvidar la dimensión humana : no solo alquilamos alojamiento sino que también ofrecemos un destino para descubrir. La recepción y el asesoramiento turístico son por tanto de cierta importancia para garantizar una gran experiencia a nuestros viajeros.

Por otra parte, para ofrecer un turismo responsable, es fundamental acoger a los inquilinos e informarles de las normas de la casa (y de la copropiedad si procede) para evitar cualquier molestia. Esta acogida física a la entrada y a la salida permite establecer una relación con los inquilinos y fijar claramente las reglas del juego. La acogida también va acompañada de consejos turísticos... se puede establecer un respeto mutuo.

# Desde los confinamientos y la pandemia de covid19, los comportamientos han cambiado mucho y hemos notado muchas incivilidades y excesos en los alquileres de corta estancia (ruido, fiestas, prostitución, etc.).

¿Qué ha puesto en marcha para garantizar la gestión de sus alquileres?

Es cierto que desde el Covid19 hemos notado cambios en los hábitos. Ahora es importante definir las condiciones de alquiler y delimitar claramente las reglas del juego para los inquilinos para evitar problemas y perjuicios a los vecinos.

Se trata claramente de una comunicación precisa desde el momento de la reserva, pero también y sobre todo de una bienvenida personalizada a la llegada y luego un control físico a la salida. Por experiencia, hemos observado que la entrada/salida independiente a través de caja de llaves abre la puerta a una falta crónica de respeto hacia el alojamiento y otros abusos que a menudo perjudican al vecindario.

Paralelamente a esta comunicación proactiva, hemos puesto en marcha 2 procedimientos de registro online para asegurar el alquiler, para todas las reservas ya sean directas o a través de plataformas (Airbnb, Booking, etc.):

• Firma en línea de un formulario de reserva : contrato de alquiler, recogida de los datos de contacto exactos del inquilino y escaneo del documento de identidad.
• Tomar un depósito de seguridad mediante impresión de tarjeta de crédito para hacer responsables a los inquilinos.

Este proceso es sencillo y rápido para el inquilino ya que se realiza directamente desde su móvil. Sin embargo, supone un compromiso por parte del inquilino y establece claramente el marco del alquiler.

#Hablando de Covid, ¿qué medidas sanitarias habéis tomado en los alojamientos que gestionáis?

Hemos puesto en marcha un protocolo de desinfección con nuestros equipos de limpieza tras la limpieza interalquiler de los alojamientos con el tratamiento de superficies con productos de limpieza virucidas.

Además, recomendamos a nuestros propietarios colocar protectores desechables reciclables en colchones y almohadas que se cambian en cada rotación para una higiene óptima en cuanto a ropa de cama.

Asimismo, es importante dejar a disposición de los inquilinos en cada alojamiento productos de limpieza desinfectantes virucidas (como Sanytol) para su limpieza durante su estancia.

Y hoy, aunque la pandemia está bajo control, continuamos con estas prácticas que ya se han convertido en parte de nuestros hábitos.

Tenga en cuenta que ocasionalmente también podemos realizar un tratamiento desinfectante con ozono en nuestro alojamiento utilizando nuestro generador de ozono portátil que puede eliminar virus, bacterias, ácaros, moho, etc. en el alojamiento.

# Ahora bien, ¿cuál es el marco de la nueva normativa por parte de la Comunidad de Aglomeración?

La Comunidad Autónoma del País Vasco ha votado una nueva normativa que endurece significativamente las condiciones de los alquileres de corta duración de segundas residencias en los 24 municipios del área urbana de la Costa Vasca, incluidos Biarritz, Anglet y Bayona.

La autorización para alquilar su segunda vivienda en régimen de alquiler a corto plazo está condicionada a un cambio en el uso de su alojamiento de residencia permanente a alquiler amueblado a corto plazo.

Desde el 1 de marzo de 2023, la autorización para cambiar el uso de un local residencial por el de alojamiento turístico amueblado está sujeta al principio de compensación. Se trata de una contrapartida exigida por el ámbito urbano para poder alquilar su segunda vivienda en la modalidad de Alquiler de Corto Plazo (STR).

La compensación consiste en transformar un local no destinado a uso residencial (oficina, negocio, etc.) en viviendas para ser alquiladas durante todo el año. Para poder alquilar su segunda residencia por un corto periodo de tiempo, el propietario deberá entonces crear un nuevo alojamiento transformando locales como tiendas, oficinas, etc. en viviendas. Estos locales deberán tener al menos las mismas dimensiones que los objeto del alquiler de temporada y estar ubicados en el mismo municipio.

Esta nueva normativa se aplica tanto a los propietarios privados de segundas residencias como a las personas jurídicas (empresas, sociedades de propiedad civil, etc.).

Sin embargo, existen 2 excepciones que permiten la obtención de una autorización temporal sin compensación para los propietarios privados:

• Alquileres denominados “mixtos” para estudiantes/LCD : alquiler para estudiantes (mínimo 9 meses) y alquiler turístico amueblado (3 meses). Esta autorización se expide por 1 año (renovable) previa presentación de contrato de alquiler estudiantil.
• Vivienda turística amueblada asociada a la residencia principal (anexo o apartamento independiente anexo a su residencia principal). Esta autorización se expide por un periodo de 2 años, limitada a una vivienda por propietario.

TENGA EN CUENTA:

• Residencias principales Los alquileres por un período acumulado inferior a 120 días no están sujetos a la solicitud de cambio de uso.
• Cambios de uso ya emitidos (Los permisos temporales de 3 años) siguen siendo válidos hasta que expire su fecha de validez. Después de esta fecha, el propietario, si pretende continuar con su actividad de alquiler de vivienda turística amueblada, deberá adaptarse a la nueva normativa presentando una nueva solicitud de autorización de cambio de uso CON indemnización.

# ¿ Por qué alquilar por periodos cortos (tipo Airbnb) en lugar de por todo el año?

Las ventajas del alquiler a corto y medio plazo (hasta 3 meses) son numerosas:

• No hay gestión de alquileres impagos ya que el inquilino paga su renta por adelantado.
• La posibilidad de recuperar fácilmente su alojamiento si necesita volver a vivir allí.
• La posibilidad de deshacerse rápidamente de inquilinos sin escrúpulos, a diferencia de los alquileres a largo plazo.
• Mayor rentabilidad que el alquiler a largo plazo (control de alquileres).
• Menor riesgo de daños con estancias cortas.
• Un monto de depósito de seguridad gratuito.
• Mantenimiento regular con un limpiador durante cada rotación de inquilinos.
• Seguimiento periódico del alojamiento para una mejor sostenibilidad de su propiedad.

Y sepan que alquilamos todo el año en el BAB siempre y cuando aceptemos adaptar los precios y la duración de las estancias propuestas a la demanda y a la temporada.

Esta gestión dinámica así como la optimización de precios también forman parte de nuestras prerrogativas.

# ¿Podremos seguir utilizando nuestra segunda residencia para nuestras estancias personales?

No te preocupes… ¡delegar la gestión de tu residencia a BNB BASK no significa renunciar a tus estancias personales!

Tendrás total libertad para elegir y bloquear semanas del año para tu uso personal.

Sólo le pediremos que nos lo comunique con suficiente antelación para que no se realicen reservas durante estos periodos de ocupación personal.

# Además de gestionar alquileres en Airbnb, ¿ofreces otros servicios?

Ofrecemos servicios de conserjería y gestión de residencias secundarias que permanecen cerradas durante parte del año o de residencias principales cuando el propietario se marcha al extranjero durante un largo periodo.

Inspeccionamos la casa a intervalos regulares (de 1 a 4 visitas al mes dependiendo de la suscripción) para ventilar el alojamiento, monitorear problemas de humedad e inspeccionar posibles intrusiones...

Esto permite ventilar regularmente el alojamiento y evitar así cualquier problema de humedad o moho. En la región, como sabéis, la humedad es un problema recurrente. Con nuestras visitas regulares ya no tendrás olor a humedad cuando regreses.

Además, si tu casa está ocupada, las persianas se abren regularmente y los exteriores se mantienen, aseguras tu casa durante tu ausencia y limitas así los riesgos de robos o okupaciones.

También podemos coordinar y supervisar el trabajo de proveedores de servicios externos (jardinero, constructor de piscinas, artesanos, etc.) con una especie de función de administración de su propiedad. En realidad todo depende de las solicitudes.

Para darles un ejemplo, estamos trabajando con un nuevo propietario en la región que ha iniciado proyectos de obra en su villa. Sólo se instalará cuando finalicen las obras y actualmente vive lejos del País Vasco.

Por lo tanto, buscaba a un hombre de confianza que abriera el alojamiento a los artesanos y a los distintos proveedores de servicios, que vigilara el progreso de las distintas intervenciones y que pudiera proporcionarle un informe. Nuestra colaboración le permite tener a alguien in situ para ayudarle con la gestión remota de estos diferentes proyectos.

Otra petición del año pasado: una madre que tenía que buscar a distancia un piso de estudiantes para su hija nos pidió que visitáramos los pisos que le ofrecía una agencia inmobiliaria. Ella vivía lejos y no podía viajar. Por ello, visitamos varios apartamentos en su nombre y le enviamos reportajes fotográficos y de vídeo con nuestra opinión sobre el equipamiento, la ubicación, el transporte público, etc. De este modo, pudo elegir con total tranquilidad el alojamiento de estudiantes para su hija.